住宅ローンの基礎から借入金額や頭金の相場まで解説！仙台エリア

「住宅ローン」という言葉は、聞いたことはあるけれども、恥ずかしながらどういうものかわからないという方も多いかもしれません。

本記事ではそんな方に向けて、その具体的な仕組みや利用手順、審査で重要なポイントや住宅ローンの頭金の相場について、わかりやすく整理して解説します。

住宅ローンってなに？

住宅ローンとはその名の通り、自らの住まい、つまりマイホームを手に入れるために組むローンのことを指します。

一般的には、ローンを活用して本人や家族が居住するための住宅（日常の拠点となる住宅）を購入する費用として使いますが、「他人に貸す用の物件」や「セカンドハウス」の購入には利用できないものです。

住宅という生活に不可欠なものに充てるため、普通のローンと比べて金利は比較的低く設定されています。その一方で、長期間にわたって安定的な返済が求められるのが特徴です。そのため、ローンの審査では「安定的で持続可能な収入がある」ことが重要視されています。

住宅ローンの主な借入先は、民間の金融機関が提供しているものに加えて、住宅金融支援機構と民間金融機関の提携による「フラット35」、財形住宅融資や自治体融資などがあります。

それぞれのローンには金利や内容に違いがあるため、比較検討しながら自分に適したものを選ぶことが大切です。

住宅ローンの利用可能な物件

住宅ローンは利用目的によって制約があり、前述の通り、通常は居住用の住宅に限られます。しかしながら、自分のマイホームであれば、原則的にはどのような物件でも利用が認められます。

新築物件だけでなく、中古の一戸建てや中古マンションなども対象に含まれます。また、住宅を建てるための土地の購入にもローンを利用することが可能です。

ただし、中古物件の場合は、建物の耐久性などに応じて借入期間に制限がかかる点に留意する必要があります。通常、建物の価値は経年とともに減少していくため、中古住宅では返済途中で担保としての価値が失われるリスクが高まります。

金融機関にとっても、住宅の担保価値が失われると滞納リスクに備えることが難しくなります。したがって、中古住宅を購入する際には、適切な返済期間を確保できるかを注意深く確認することが重要です。

なお、居住を目的としている場合、店舗併用の住宅でもローンを利用することが可能です。ただし、その場合は、住居スペースが床面積の2分の1以上を占めるなど、店舗部分と住居部分の面積比に一定の制限が設けられることが一般的です。

住宅ローン審査の内容とポイントを解説

住宅ローン審査には事前審査と本審査の2段階があります。ここでは、事前審査と本審査でそれぞれ見られるポイントを解説いたします。

事前審査の内容

事前審査では、主に申請者の返済能力がチェックされます。具体的には、「年収」「信用情報」「他のローンの借り入れ状況」「返済負担率」などが評価基準となります。

返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合を示す指標です。例えば、年収700万円の世帯で月々12万円の返済を行う場合、返済負担率は「12万円×12ヶ月÷700万円＝21％」となります。

多くの金融機関は、審査の上限として30～40％以内を設定しています。そのため、負担率が高い場合には事前審査の段階で不合格となるケースもあります。なお、事前審査は手続きが簡易的であり、一部の金融機関ではオンライン上での申し込みも可能です。

審査結果は早くて数日間、遅くとも1週間程度で通知されることが一般的です。

本審査の内容

本審査では、まず事前審査の申請内容が正確であるかどうかが詳しく確認されます。その上で以下項目が詳しくチェックされるのが一般的です。

・借入時年齢、完済時年齢

・勤続年数、雇用形態

・健康状態

・担保評価

・連帯保証

審査には詳細な資料が必要とされるため、さまざまな書類の用意が求められます。

申込者に関する情報はもちろんのこと、連帯保証人や物件に関する資料なども整える必要がありますので、計画的に取り組んでください。

審査は細かな点にわたって行われるため、通常は2週間程度かかることが一般的ですが、場合によっては1ヶ月程度の時間を要する場合もあります。

住宅ローンで発生する費用

住宅ローンを利用する際には、さまざまな諸費用が発生しますので、これらのコストも考慮して計画を立てることが非常に重要です。以下では、主な費用項目とその金額の目安について詳しく見ていきましょう。

手数料

手数料は、住宅ローンを提供する金融機関に支払う料金であり、通常は3～5万円程度が目安とされています。ただし、借入先によっては融資額に応じて一定割合の金額を設定している場合もありますので、事前に具体的な金額を把握しておくことが重要です。

保証料

保証料は、住宅ローンの返済を保証するために保証会社に支払う費用です。この費用は数万円程度の場合が多いですが、物件購入代金の2％といった一定割合で設定しているケースもあります。保証料に関しては、様々なケースがあるため、具体的な金額を把握しておくことが大切です。

各種保険料

住宅ローンを受ける条件の一つに、火災保険に加入する必要があります。保険の内容によって料金が異なりますが、一般的に数十万円程度の費用がかかることが考えられますので、事前にしっかりと把握しておくことが重要です。

さらに、多くの金融機関では、住宅ローンを利用する際に団体信用生命保険（団信）への加入が必須となります。団信の費用は特約の有無によっても異なるため、事前に調査を行っておくことをおすすめします。

諸費用を節約するヒント！

住宅ローンの諸費用において、手数料や保証料に関しては、選ぶ金融機関によって大きく異なります。例えば、フラット35を選択する場合は保証料が無料になるなど、状況に応じて大幅な節約が可能です。

火災保険についても、補償の範囲を選択することでコストを抑えることができます。ただし、万が一の事態に備えて、適切なポイントを補償範囲に含めることが重要です。ハザードマップなどを確認し、居住地の災害リスクと比較しながら慎重に選択しましょう。

頭金の相場はどれくらい？

住宅ローンを活用する際、多くの人が自己資金として頭金を用意していることが一般的です。

以下では、頭金の役割とその提供がもたらす利点、全国平均の額について詳しく説明します。

頭金の役割&メリット

頭金とは、住宅購入費用のうち、現金で支払う自己資金のことです。頭金を用意することで、住宅ローンの借入額を抑え、総支出額を減少させることができます。 

頭金を一切用意せず、フルローンで住宅を購入することもできますが、その場合、借入額が大きくなり、毎月の返済負担が重くなる可能性があります。

住宅ローンの返済負担をできるだけ軽減したい場合、無理のない範囲で頭金を用意することがおすすめです。

頭金の相場

2021年度の「フラット35利用者調査」によると、住宅の種類に応じて頭金の全国平均額や住宅購入費用に対する割合が示されています。

頭金の一般的な目安は、400万円から600万円の範囲で、住宅購入費用に対する割合は1割から2割程度が一般的です。

ただし、実際に用意できる金額は、貯金状況や各家庭の生活費に依存します。

未来に備えて必要な資金を残しながら、頭金として用意できる金額を検討してみることが重要です。家を建てた後の生活を想像しながら、計画を練ることが肝要です。

住宅ローンの借入金額をいくらにしたら良い？

住宅ローンは、多くの人がマイホームを購入する際に活用する手段で、その返済期間はしばしば長期にわたります。

したがって、計画を綿密に立てることが不可欠です。ここでは、どのようにして借入額を決定するかについて説明します。

借入額の設定方法

住宅ローンを検討する際、重要なのは借入可能額と借入希望額が異なることです。

住宅の価格と照らし合わせ、無理のない範囲で借入額を設定することが大切です。

過度な借入を防ぐためには、「返済負担率」に焦点を当てることが重要です。返済負担率は、年収に対する年間返済額の比率を示すもので、金融機関ごとに審査基準が設けられています。

例えば、「年収400万円未満の場合は30％以下」「年収400万円以上の場合は35％以下」といった審査基準が設定されています。

一般的な上限は30～40％の範囲にありますが、無理のない範囲は25％以内で、理想的な目標は20％以内です。最初に返済負担率が20％でのシミュレーションを試してみることをお勧めします。

返済期間の考え方

国土交通省が2021年度の「住宅市場動向調査報告書」で示したところによれば、住宅ローンの返済期間が「35年以上」が最も一般的で、全体の割合は72.5％に達します。

平均的な返済期間は、全国平均で32.9年、三大都市圏では32.3年と報告され、多くの人々が長期にわたってローンを返済していることが明らかになっています。

返済期間が短いほど、毎月の返済額は増加します。したがって、大額の融資を受ける場合は、返済期間を長めに設定することも一つの方法です。

ただし、融資を受ける時期によりますが、長期の返済期間を選択すると、老後の貯蓄期間が短くなることにも注意が必要です。

住宅ローンだけでなく、返済後の生活を想像しながら資金計画を立てることが重要です。

注文住宅を仙台で建てるならココをチェック！

仙台エリアには、「性能」「素材」にこだわって住宅を提供している住宅会社が多くあります。

今回はその中から、仙台エリアで「コストパフォーマンスが高い」「デザインが魅力的」「健康に配慮した」住宅会社3社をご紹介いたします。

「コストパフォーマンスが高い」家を提供している「森のめぐみ工房」

仙台市宮城野区に拠点を構える「森のめぐみ工房」は、昭和59年に創業し、「天然家住」というスローガンの下、安心・安全・健康な家づくりを行っている地域に根ざした住宅会社です。

「森のめぐみ工房」の<杜の家>は合理的な建物スパンとスケルトンインフィルエ法を採用し、使用する地域産材を丸太の皮むきから製材、乾燥、配送、建築まで、すべて自社グループでトータルに管理することで、高い品質の家(低炭素住宅仕様や長期優良住宅等、環境、基本性能にもしっかり配慮)を省コストで造り、低価格で提供しています。

またオリジナル杉板パーテーション「でき杉くん」で部屋を造っており、将来家族構成が変わった場合は、部屋を減らして 収納にしたり、子供部屋を増やしたり、2階を第2のリビングにしたりその時の状況に合わせて大ががりな工事無しで間取りを変更できるよう工夫がなされています。

「デザインが魅力的」な家を提供している「みのり建築舎」

宮城県仙台市青葉区に拠点を構える「みのり建築舎」は、自然素材と職人技術を駆使した、高性能・省エネの「木のぬくもり香る注文住宅」を得意としている住宅会社です。

「みのり建築舎」がつくる注文住宅は、単に自然素材を使っていればいい、高性能住宅であればいいというだけでなく、設計者の経験とセンスを

持ち合わせた3人の一級建築士が、自然素材・性能・デザインの３つの要素を絶妙なバランスで設計しています。

そうした設計思想の下、広葉樹の木目が美しいスタイリッシュな北欧デザインに、HEMSや太陽光発電を搭載したZEH仕様の最新省エネ注文住宅などを提供しています。

健康に配慮した家造りをしている「無添加計画」

宮城県仙台市太白区に拠点を構える「無添加計画」は平成9年に創業し、家族を地震から守り、家族の健康を守る「生命と財産を守る家」をコンセプトにしている住宅会社です。

「無添加計画」は、医師が薦める健康住宅の基準をクリアした家を「０宣言の家」(住む人の健康を第一に考え、ユーザーの不利を ゼロにするための宣言のもと建てられた住宅)を設計・施工しています。

「無添加計画」では合板や集成材、木工ボンドやビニールクロスなどの長持ちしない建材、化学物質を発し、健康に悪影響を与える建材を排除した家の建設を徹底しています。

家の断熱・気密性能にもこだわっている「無添加計画」の家は、ヒートショックを予防することにもなります。

断熱・気密性能が低い場合、冬には廊下・トイレ・浴室などが極寒になり、ヒートショックによる脳梗塞や心筋梗塞などのリスクが高まる可能性があります。

さらに、窓や壁の中に結露が生じやすくなり、それが原因でカビやダニが発生し、アトピーやアレルギーの引き金にもなり得ます。

家を建てる前に仙台はどんなところ？

仙台市は宮城県のほぼ中央に位置しており、伊達政宗公の時代から、東北地方の主要な都市として発展を遂げてきました。

仙台は東北地方でただ一つの政令指定都市であり、人口は109万人に達しています。首都圏からの便利なアクセスもあるため、周辺市町村を含めると約150万人の仙台都市圏を形成し、東北地方の商業の中心地として栄えています。

仙台市周辺には大学、高等専門学校、専門学校などの高等教育機関も数多く存在し、そのために学生たちが集まる「学都」としても有名であり、住むのにとても人気の高いエリアです。

仙台は過ごしやすい都市！

日本全国の都道府県庁所在地の中で、真夏日（30℃以上）と真冬日（0℃以下）の合計が最も少ない都市は、仙台市です。(気象庁の過去30年間の平均データ)

平年値として比較すると、仙台市では真夏日と真冬日の合計が約20日になります。これは、2番目に少ない水戸市の30日や、東京都千代田区の45日、そして大阪市の66日に比べて非常に少ない数です。

冬が厳しく、雪が積もることが多い東北地方。この地域に住んでいない人から見れば、東北や北海道は寒さ厳しいイメージが強いでしょう。しかし、仙台はその中でも比較的快適な環境に位置しています。

仙台は冬にも多くの晴れの日があり、真冬日で最高気温が0℃未満になることは稀です。降雪量も他の東北地方と比べれば少ないため、雪を見る機会はあまりありません。

一方で、冬が比較的温暖な代わりに、夏は30℃以上の真夏日が少ないという特徴もあります。1年を通じて、仙台は過ごしやすい地域と言えるでしょう。

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