家を建てられない土地をケースごとに紹介！仙台エリア必見

時折耳にする話として、「土地を相続したが、家を建てることができない場所だった」とか、「取得後に、家を建てられないことが判明した土地だった」というものがあります。

実際、土地には家の建設が許可されている場所とされていない場所があります。一般的には、住宅会社を介した売買ではこの問題はほとんど起こりませんが、新築住宅を検討している方は、事前に十分に確認することが重要です。

Case❶市街化調整区域

「市街化調整区域」とは、資源である農地や山林を保護するために、建物の建設を制限する地域です。この地域では、農業や林業、漁業に携わる人々のための住居用建物は建てることができますが、それ以外の建築物は建設が制限されています。

「市街化区域」とは異なり、住民が快適に生活できるように市街化を進める計画がなされていないこともあります。また、上下水道などのインフラも整っていない場合があります。

ただし、「特定産業従事者以外は絶対に建てられない」というわけではありません。しかし、申請手続きが非常に複雑であるため、注意が必要です。

Case❷農地

「農地」も家の建設が許可されない土地の一つです。たとえば、市街化調整区域外に孤立した農地があるとします。

これらの地域は、再利用して住宅地として利用できるかもしれませんが、これまで農地として使用されていたため、地盤が不安定などの理由で、そこに家を建てることはできません。

家を建てたい場合は、地盤改良などを行い、住宅地として転用する必要があります。

Case❸接道義務を果たしていない場所

３つ目の問題は、「接道義務を果たしていない場所」です。建築基準法では、幅が4メートル以上の道路に、土地が2メートル以上接していないと、建物を建てることができないと定められており、これが接道義務と呼ばれます。

住宅を含む建物を建てるための土地は、この接道義務を満たさなければなりません。道路に面している必要性は、主に「災害への備え」に関わっており、幅が4メートル以上の道路に接している住宅であれば、避難経路を確保し、安全に避難できる可能性が高まります。

Case❹再建築不可物件を解体した場合

再建築不可物件を解体した場合、その土地は「家の建設が許可されない土地」となります。

たとえば、数十年が経過した中古物件と土地を購入し、家を建て替える計画を立てたとしても、周辺の環境が変化し、接道義務を満たさない状況になっている場合などが、再建築不可物件に該当します。

建築基準法に則って建てられた家でも、時代とともに法律が改正され、該当しなくなった物件があることもありますので、その点にも留意する必要があります。

Case❺用途地域

「用途地域」も事前に確認することが大切です。用途地域とは、計画的な都市開発を進めるために、用途に応じてエリアが区分けされたものです。建物の形状や利用方法に関する制限がありますが、各地域ごとに効率的で快適な生活環境を整えることが目的です。

用途地域は大きく3つのタイプに分かれます。多くの人が利用する商業施設が集まる「商業系」、工場と住宅を分けるための「工業系」、そして住環境を重視した「住居系」です。

自身が住みたい地域や検討中の土地がどの用途地域に指定されているかは、都道府県や市区町村の窓口で簡単に調べることができます。近年では、ほとんどの自治体が公式ウェブサイトで情報を提供していますので、ぜひ活用してください。

家を建てられない土地を購入するメリットは？

再建築不可の土地を購入するメリットは何でしょうか？再建築が許可されないという制約があるものの、この種の物件には独自のメリットがあります。

以下では、再建築不可の土地を購入する主なメリットを見ていきましょう。

メリット① 価格が手頃である

再建築不可の土地を購入する最も大きな利点は、その価格が手頃であることです。販売価格は物件が市場に出されるタイミングや売主の状況に左右されますが、一般的には類似の物件と比較して1割から5割程度安くなる傾向があります。

メリット② 税金が抑えられる

再建築不可の物件は一般的な物件と比べて固定資産評価額が低く設定されます。このため、固定資産税や都市計画税、贈与税、相続税などの税金が低く抑えられる可能性があります。

メリット③ 敷地を拡張できる

再建築不可の土地を所有している場合、隣接する土地の所有者は比較的安価に敷地を拡張することができます。売主との交渉や関係に依存しますが、通常は市場価格の6割から7割程度で土地を取得できることが多いです。

土地を拡張したい場合、この点も魅力的なメリットと言えます。

仙台市のハザードマップもチェックしよう！

仙台防災ハザードマップは、市内全域にわたる情報を提供し、大雨時の適切な避難手順や災害時の行動計画を示す便利なガイドです。このマップには、洪水や土砂災害などの大雨災害から身を守るための重要な手順や、お住まいの地域で特に注意すべき危険箇所を事前に把握するための情報も含まれています。日常生活での備えを強化し、安全を確保するために役立つ資料です。

※仙台防災ハザードマップの冊子版については、市役所本庁舎や各区役所・総合支所の総合案内など窓口のほか、市民センターやコミュニティ・センターで配布しております。

家を建てる前に仙台はどんなところ？

仙台市は宮城県のほぼ中央に位置しており、伊達政宗公の時代から、東北地方の主要な都市として発展を遂げてきました。

仙台は東北地方でただ一つの政令指定都市であり、人口は109万人に達しています。首都圏からの便利なアクセスもあるため、周辺市町村を含めると約150万人の仙台都市圏を形成し、東北地方の商業の中心地として栄えています。

仙台市周辺には大学、高等専門学校、専門学校などの高等教育機関も数多く存在し、そのために学生たちが集まる「学都」としても有名であり、住むのにとても人気の高いエリアです。